01 Nov Il Real Estate come asset class in un portafoglio di investimenti diversificato
Perché i beni immobili attirano storicamente l’interesse di piccoli, medi e grandi investitori, siano essi professionali o meno, e perché hanno un ruolo così rilevante nel portafoglio di molte famiglie, soprattutto in Italia?
Per dare delle risposte a queste domande è necessario innanzitutto individuare le caratteristiche principali di questo tipo di asset class ed i suoi benefici, correlati ad i rischi. Innanzitutto, gli investimenti immobiliari possono essere suddivisi in due macro-categorie: il residenziale ed il commerciale.
La prima è chiaramente la più diffusa ed è generalmente considerata poco rischiosa (es. appartamenti per uso abitativo o per la messa in locazione), mentre il settore commerciale è decisamente di nicchia ed in genere target di investitori professionali (es. edifici industriali, uffici, retail, hotels, ecc…), perché richiede delle competenze tecniche più avanzate, sia per quanto riguarda la valutazione degli immobili stessi e le relative performance, sia per ciò che concerne la loro contrattualistica e gestione. Pertanto, il rischio dell’investimento collegato a questi ultimi è tendenzialmente più elevato, anche se negli ultimi anni tale settore ha performato meglio del mercato azionario ed obbligazionario generando profitti più elevati e dimostrando di avere una volatilità decisamente inferiore a quei mercati.
Tanto il settore residenziale quanto quello commerciale possono garantire – tramite la messa a reddito – dei flussi di cassa costanti e tendenzialmente affidabili (specialmente in alcuni Paesi dove il framework legislativo tutela maggiormente gli investitori immobiliari) e – anche in questo caso – superiori a quelli del mercato azionario od obbligazionario (ad esempio rispetto ai dividendi), che però sono diversi da Paese a Paese, ma mediamente intorno al 4-5% annuo (rispetto all’1.9% e al 3.9% di azioni ed obbligazioni rispettivamente).
Grazie alla bassa correlazione con le altre asset class, l’investimento immobiliare offre una forte capacità di diversificazione ed è pertanto strategico in ogni tipo di portafoglio, da quelli più complessi a quelli più “amatoriali”. Inoltre, è un potenziale rifugio contro l’inflazione e quindi strategico soprattutto nel medio-lungo periodo poiché tendenzialmente offre un apprezzamento del capitale nel corso degli anni e – soprattutto nel settore commerciale – anche dei flussi di cassa (essendo anche gli affitti “adeguati” all’inflazione).
Gli investimenti immobiliari si suddividono in due tipi: diretti e indiretti. I primi sono quelli più facilmente individuabili e largamente più diffusi (es. l’acquisto di un appartamento o locale commerciale per la messa a reddito) e sono caratterizzati dall’eterogeneità, vale a dire dall’unicità di ogni singola proprietà (titolo e luogo) e sono asset reali e tangibili. Questi garantiscono dei ritorni che non sono correlati alle performance di altri asset (azioni e obbligazioni) e generano un ritorno da locazione calcolato al lordo, che è relativamente stabile e sicuro. Tuttavia, la gestione di investimenti immobiliari diretti richiede specifiche capacità manageriali oppure bisogna mettere in conto il costo di appaltare a professionisti la gestione dei relativi immobili. Inoltre, essendo questi asset generalmente indivisibili ed illiquidi, hanno anche la caratteristica di avere elevati costi di acquisizione (es. imposte statali, di due diligence) di gestione (agenzia immobiliare per il relativo management) e di dismissione (es. imposte sul capital gain, provvigioni di agenzia).
L’acquisto di un immobile – specialmente nei mercati più floridi – può essere molto costoso. Risulta pertanto complesso per i piccoli e medi investitori immobiliari creare un portafoglio immobiliare che garantisca una sufficiente diversificazione geografica e settoriale, dato il capitale minimo richiesto.
A soddisfare questa esigenza vi è la seconda categoria residuale degli investimenti immobiliari indiretti, ossia tutti quei tipi di investimenti immobiliari per cui l’investitore non acquisisce direttamente un bene immobile, ma quote di un fondo o azioni di società immobiliari, i quali a loro volta detengono gli asset. I fondi immobiliari possono essere quotati o non quotati (se sono o meno oggetto di negoziazione in borsa) e hanno il vantaggio di ridurre il rischio di asimmetrie informative tipico degli investimenti immobiliari diretti. Inoltre, gli interessi del management sono allineati a quelli degli investitori (a differenza dei broker immobiliari).
Questo tipo di investimenti immobiliari garantisce un maggiore superamento delle barriere internazionali e quindi una diversificazione geografica che può essere più o meno ampia. Anche la diversificazione settoriale può essere varia e di conseguenza la relativa esposizione al rischio. Inoltre, diverse categorie di fondi immobiliari beneficiano di una sostanziale agevolazione fiscale: ad esempio, i REITs (Real Estate Investment Trusts) non sono soggetti all’imposta sul reddito delle società (Corporation Tax) e alla doppia tassazione per gli investitori che ricevono flussi di cassa nella forma di dividendi.
In conclusione, gli investimenti immobiliari sono asset fondamentali in ogni portafoglio immobiliare caratterizzato da altri titoli di diversa natura (azioni ed obbligazioni), per garantirne una certa diversificazione e delle performance relativamente stabili nel corso degli anni. È considerato un tipo di investimento a basso rischio ed offre un cashflow stabile e sicuro e si caratterizza per una bassa volatilità (ad esempio, a differenza del mercato azionario). Ma forse uno dei motivi principali per cui è tradizionalmente tanto ambito dagli investitori anche non professionisti è per via della sua tangibilità e per la relativa semplicità di comprenderne le dinamiche e gli andamenti dei prezzi, quantomeno se paragonato con altri tipi di prodotti finanziari complessi.
