13 Giu Inflazione e mercato immobiliare, opportunità di investimento
Se le previsioni sono state riviste al ribasso a causa dei tassi di interesse più alti non tutto il male vien per nuocere. Nei mercati più floridi acquistare un’immobile a scopo di investimento può essere la mossa giusta. Il caso di Londra ne è un esempio.
I recenti eventi internazionali e da ultimo la guerra in Ucraina hanno portato l’inflazione in Europa a raggiungere livelli che non eravamo abituati a vedere ormai da molti anni. I Paesi dell’Eurozona hanno visto l’aumento record dell’inflazione al 7.5% annuo, registrato lo scorso Marzo, secondo i dati forniti dall’Eurostat. I rincari per i consumatori hanno coinvolto in particolare le utenze energetiche, con incrementi anche fino al 32% a Febbraio e al 45% nel mese successivo. Oltre all’energia, anche il costo di cibo e bevande, automobili, abbigliamento e servizi ha subito incrementi fino al 5% in media. Tuttavia, tali aumenti erano già iniziati nella fase di ripresa dalla pandemia da Covid-19, ma è evidente che i recenti eventi e le sanzioni alla Russia hanno peggiorato la situazione in maniera esponenziale.
Per cercare di porre rimedio agli effetti dell’inflazione, le banche centrali dovranno aumentare i tassi di interesse. Ed infatti alcune di queste (USA e UK) hanno già adottato i primi provvedimenti. Quale sarà quindi l’effetto di tali provvedimenti sul mercato immobiliare?
Nel Regno Unito la Banca Centrale – a fronte di un’inflazione tra il 9 e il 10% prevista entro la fine dell’anno – ha recentemente portato i tassi di interesse all’1% (raddoppiandoli in meno di due mesi). Proprio l’aumento dell’inflazione e dei tassi di interesse ha spinto gli analisti a rivedere le previsioni sull’andamento dei prezzi degli immobili. Infatti, alla precedente stima di un incremento del 9% nel 2022 seguirà una diminuzione del 3% nel 2023 e dell’1.8% nel 2024.
Inoltre, la media dei tassi di interesse sui mutui dovrebbe salire dall’attuale 1.8% al 3.6% nell’arco del 2023, costituendo l’aumento maggiore dai primi anni ’90. Tuttavia, la forte domanda di abitazioni in questo Paese dovrebbe evitare un qualsiasi tipo di caduta del mercato come era invece accaduto 30 anni fa e con la crisi finanziaria globale del 2008.
Tuttavia, il report “UK Residential Property Market Update” di Knight Frank pubblicato ad Aprile 2022 ha sottolineato come il mercato prime di Londra ha visto un incremento dei prezzi degli immobili del 2.1% su base annua (trend più alto dal 2015). E’ ancora più interessante, invece, il dato sulle locazioni, che – grazie alla domanda molto superiore all’offerta – ha visto la media dei valori degli affitti in aumento del 3.5% nei primi tre mesi del 2022. Su base annua, i prezzi degli affitti sono saliti del 21% nelle principali città del Regno Unito e del 26.3% nelle zone prime di Londra.
Pertanto, nonostante “l’aggiustamento” dei prezzi degli immobili previsto nei prossimi due anni, il mattone – nei Paesi dove il settore immobiliare vede una forte domanda di abitazioni e una legislazione favorevole ai proprietari di asset residenziali e commerciali – è un forte strumento anti-inflazionistico soprattutto se la finalità principale è l’investimento per la messa a reddito. Infatti, il mercato delle locazioni – come dimostrano i recenti dati riportati – è spesso “sganciato” da quello dei prezzi di acquisto. Un aumento degli affitti (specialmente se contestuale alla diminuzione dei prezzi di vendita) corrisponde quindi ad un incremento dei ritorni da locazione per gli investitori immobiliari buy-to-let.
Ed infatti il report di Savills “UK Housing Market Update” del 1 Aprile 2022 sottolinea che il numero delle compravendite nel Regno Unito negli ultimi mesi è del 17% superiore alla media degli ultimi 4 anni, e che la previsione di 1.24 milioni di transazioni annue sarà molto probabilmente superata. Questo dato evidenzia quindi la forte fiducia di risparmiatori ed investitori nel settore immobiliare proprio durante periodi in cui l’inflazione è in ascesa e nonostante la grave crisi internazionale in corso, consacrando il ruolo di bene rifugio del mattone, che è spesso preferito ad altri tipi di investimenti (azioni, obbligazioni).
Gli elementi principali che fanno del settore immobiliare un rifugio contro l’inflazione sono la possibilità dei proprietari di immobili di incrementare gli affitti durante i periodi di condizioni economiche più positive e il fatto che – specialmente per quanto riguarda il settore commerciale – i contratti di locazione contengono spesso clausole che adeguano l’affitto all’aumento dell’inflazione. Inoltre, nei periodi in cui l’inflazione è più alta, anche i costi di costruzione, dei materiali e della manodopera, ed in generale tutti i costi collegati alle ristrutturazioni sono maggiori. Pertanto, gli asset ristrutturati o gli immobili di nuova costruzione saranno molto più cari e quindi l’offerta sarà minore. Di conseguenza, anche gli asset esistenti si apprezzeranno nei periodi successivi sia per quanto riguarda il valore di vendita che le locazioni.
Anche i dati storici confermano questo scenario ed infatti, negli ultimi quattro decenni i ritorni dall’investimento immobiliare sono statti maggiori durante i periodi di più medio/alta crescita economica ed inflazione a livelli più alti.
Avv. Francesco Fasanella
LLM, Property Developer and Investor
f.fasanella@habitatinvestments.co.uk
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