11 Giu Come la giusta procedura di procurement e il contratto per l’esecuzione dei lavori possono salvare il tuo progetto di sviluppo
Intraprendere il nostro progetto più recente di co-living ad Acton, Londra, è stato sia entusiasmante che impegnativo. Abbiamo appena assegnato un contratto per la costruzione del nostro ultimo progetto di co-living, che include dieci unità, ciascuna progettata per soddisfare le esigenze di vita di giovani professionisti. Con un importo contrattuale di circa £850.000, sapevamo fin dall’inizio che un solido e affidabile quadro contrattuale e di approvvigionamento sarebbero stati essenziali per navigare nelle complessità di questa impresa.
Scegliere il percorso giusto: la procedura di procurement
In edilizia, la procedura di procurement che selezioni può influire notevolmente sull’esito del tuo progetto. Per il nostro progetto ad Acton, abbiamo optato per una procedura di traditional procurement. Questa scelta è strategica, perché ci permette di concentrarci ampiamente sul design interno e architettonico di alta qualità, fondamentale per creare spazi abitativi attraenti per i giovani professionisti.
Una procedura di procurement tradizionale, a differenza della procedura Design and Build (dove il costruttore è responsabile sia del design che della costruzione), implica una chiara separazione tra le fasi di progettazione e costruzione. Inizialmente, viene ingaggiato un architetto per sviluppare progetti e specifiche completi del progetto. Una volta finalizzati, il progetto viene messo a gara e gli appaltatori presentano offerte per il lavoro di costruzione basate sui documenti di progetto completi. Questo metodo consente uno sviluppo completo del design e una pianificazione dettagliata prima dell’inizio della costruzione, garantendo che il progetto soddisfi standard elevati e requisiti specifici.
La procedura di traditional procurement offre diversi vantaggi. Garantisce una qualità di design completa e flessibilità, permettendo al nostro team di progettazione di sviluppare specifiche dettagliate su misura per le esigenze del nostro mercato di riferimento. Partecipare a processi di design e gara competitivi significa poter selezionare i migliori professionisti, aumentando la probabilità di ottenere un risultato di alta qualità. Questo approccio facilita anche l’ingegneria del valore, aiutandoci a trovare soluzioni convenienti senza sacrificare la qualità. Inoltre, il processo di gara equo fornisce certezza dei costi, un fattore cruciale nella gestione di un budget sostanziale.
Perché il JCT Intermediate Contract è la nostra scelta ideale
Dopo un’attenta considerazione e basandoci sulla nostra vasta esperienza con progetti precedenti, abbiamo determinato che il JCT Intermediate Building Contract with Contractor’s Design Portion è la soluzione perfetta per il nostro progetto di co-living.
Per chi non lo sapesse, i contratti JCT (Joint Contracts Tribunal) sono moduli standard di contratti di costruzione utilizzati ampiamente nel Regno Unito. Forniscono un quadro bilanciato e strutturato per la gestione dei progetti di costruzione, definendo chiaramente i ruoli, le responsabilità e gli obblighi di tutte le parti coinvolte. Il JCT Intermediate Building Contract with Contractor’s Design Portion consente specificamente all’appaltatore di assumersi determinate responsabilità di progettazione, che possono essere altamente benefiche per progetti complessi come il nostro.
Questo contratto offre numerosi benefici specifici che si allineano perfettamente con i nostri obiettivi di progetto. Innanzitutto, assegnare all’appaltatore la responsabilità di certi aspetti della progettazione ci permette di trasferire rischi sostanziali all’appaltatore. Questo è cruciale data l’entità e il budget del nostro progetto. Inoltre, il coinvolgimento dell’appaltatore nella progettazione delle aree specialistiche MEP (Meccaniche, Elettriche e Idrauliche) accelera notevolmente l’intero programma del progetto. Per garantire che la progettazione dell’appaltatore soddisfi i nostri standard, il nostro consulente di fiducia emette requisiti dettagliati del committente per guidare il loro lavoro.
La flessibilità del contratto è un altro grande vantaggio. Consente le necessarie regolazioni e perfezionamenti durante la fase di costruzione, fondamentale per mantenere gli alti standard che ci siamo prefissati. Nonostante la delega di alcune responsabilità, manteniamo sempre il controllo sugli elementi chiave del design e sugli standard di qualità, assicurandoci che il progetto sia in linea con la nostra visione. Il contratto garantisce inoltre il rispetto di tutti i codici edilizi e delle normative pertinenti, fornendo ulteriore sicurezza che il nostro progetto soddisferà gli standard legali e di sicurezza necessari.
In sintesi, il JCT Intermediate Building Contract with Contractor’s Design Portion ci offre efficienza nei costi, risparmio di tempo, flessibilità, allocazione efficace dei rischi, controllo di alta qualità, coinvolgimento professionale, gare competitive, controllo del cliente e conformità normativa.
La realtà del lavoro con il contratto JCT
Con un team professionale composto da Quantity Surveyors/Contract Administrators, architetti e noi come development managers, sfruttiamo appieno il potenziale del JCT Intermediate Contract. Sebbene il nostro progetto non sia particolarmente grande, è altamente complesso a causa delle unità piccole e fornite di tutti i servizi. La parte di progettazione del contratto ci consente di delegare la responsabilità per la progettazione e la costruzione M&E all’appaltatore, basandoci sui requisiti del committente sviluppati dal nostro consulente M&E. Questa allocazione strategica delle responsabilità garantisce standard elevati gestendo efficacemente i rischi.
Professionalità: la spina dorsale della costruzione di successo
Contratti professionali e documentazione sono vitali in costruzione. Come membro del Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) con un background legale, non posso sottolineare abbastanza l’importanza di contratti dettagliati e legalmente solidi. Il contratto JCT, con le sue condizioni preliminari dettagliate, fornisce la certezza legale di cui abbiamo bisogno. Ecco perché la professionalità nella gestione dei contratti è essenziale.
Un contratto completo mitiga i rischi definendo chiaramente termini e condizioni, riducendo la probabilità di controversie su costi e responsabilità. Garantisce chiarezza e comunicazione efficace, dettagliando i ruoli, le responsabilità e l’ambito del progetto per tutte le parti coinvolte. Questa chiarezza previene fraintendimenti e promuove l’esecuzione senza intoppi del progetto. Un quadro legale robusto offre un approccio strutturato per gestire i cambiamenti, risolvere le controversie e garantire la conformità normativa.
Abbiamo tutti sentito storie dell’orrore di progetti che falliscono a causa di una cattiva gestione dei contratti o di tagli sui team professionali. Investendo in un contratto robusto e in un team qualificato, proteggiamo il nostro progetto contro tali insidie.
Benefici reali del contratto JCT
I termini e le condizioni dettagliati del contratto JCT forniscono un quadro chiaro, eliminando le ambiguità e assicurando che tutti conoscano i loro ruoli e responsabilità. Disposizioni bilanciate proteggono gli interessi sia del committente che dell’appaltatore, favorendo un ambiente cooperativo. La flessibilità del contratto ci permette di adattarci ai cambiamenti e affrontare sfide impreviste senza far deragliare il progetto. Le disposizioni di pagamento garantiscono un flusso di cassa regolare e i meccanismi di risoluzione delle controversie forniscono un approccio strutturato per risolvere i conflitti.
Diversi elementi chiave contribuiscono al nostro successo. Compiti e responsabilità chiaramente definiti assicurano che tutti conoscano i loro doveri. Pagamenti intermedi regolari e clausole sulle retentions aiutano a mantenere la stabilità finanziaria e incentivano il completamento tempestivo dei compiti. L’inclusione di clausole di risoluzione delle controversie (come l’adjudication) fornisce un approccio strutturato per risolvere i conflitti.
Consigli per i colleghi professionisti del settore delle costruzioni
Per chi considera un contratto JCT, il mio consiglio è semplice. Prenditi il tempo per comprendere a fondo i termini e le condizioni. Rivolgiti a un consulente legale se necessario. Assicurati che tutte le parti abbiano una chiara comprensione dei loro ruoli e responsabilità. La comunicazione aperta è fondamentale per prevenire fraintendimenti e quindi conflitti. Sii pronto ad adattarti ai cambiamenti e utilizza le disposizioni del contratto per gestire le regolazioni senza problemi.
Riassumendo
La nostra esperienza con il contratto JCT è stata estremamente positiva. Fornisce un quadro robusto che facilita una comunicazione chiara, transazioni eque e una gestione efficace del progetto. In un settore dove precisione e professionalità sono fondamentali, il contratto JCT si distingue come uno strumento essenziale per il successo. Adottando contratti formali e una documentazione completa, non solo proteggiamo i nostri progetti, ma apriamo anche la strada a processi di costruzione più fluidi ed efficienti.
Come development manager, comprendere e utilizzare questi contratti mi permette di minimizzare i rischi e garantire la riuscita del progetto. Questa conoscenza e competenza evidenziano l’importanza di avere un professionista che comprenda gli aspetti legali e pratici della gestione dei progetti di costruzione.
Francesco Fasanella MRICS
