02 Giu Real Estate, come la pandemia ha cambiato il mercato
Mentre nell’ultimo anno la pandemia si è diffusa in tutto il mondo, il mercato immobiliare si sta riadattando al nuovo panorama degli investimenti e delle transazioni. La sfida più grande per investitori, sviluppatori immobiliari e finanziatori dei mercati europei e globali riguarda la differenziazione tra effetti immediati e duraturi dell’attuale crisi, nonché il loro orizzonte temporale.
Il Covid-19 ed il suo impatto variano da paese a paese, da regione a regione, da città a città. È principalmente legato all’approccio dei politici e dei cittadini e alla loro risposta alle situazioni pandemiche.
In tutta Europa, i diversi mercati locali sono stati influenzati dalla pandemia in vari gradi. La durata ed intensità dei lockdown, nonché la dipendenza dei paesi dal turismo, dai servizi o dall’industria manifatturiera per sostenere l’economia interna, sono tutti fattori che hanno influito sull’andamento del PIL e sui livelli di disoccupazione nel 2020 ed inizio 2021. Un punto di preoccupazione è proprio il tasso di disoccupazione, con il rischio per molti dipendenti di perdita del posto di lavoro non appena i programmi di auto governativi si esauriranno. Parallelamente, le banche centrali continueranno a mantenere bassi i tassi di interesse, fattore che spingerà un maggior numero di investitori verso la ricerca di rendimenti più interessanti.
La maggior parte dei leader immobiliari prevede di vedere il “fondo” dei valori delle transazioni entro l’autunno del 2021. Tuttavia, questa prognosi dipenderà fortemente dall’asset class di riferimento. Analizziamo quindi nel dettaglio andamento e prospettive nei settori principali settori del real estate.
Residenziale, colpito ma non affondato
Il mercato immobiliare residenziale ha sicuramente subito duri contraccolpi dall’avvento della pandemia, ma non tutti i componenti sembrano esser stati colpiti con la stessa intensità. Gli effetti si sono fatti sentire soprattutto sul mercato de
lle locazioni, su cui hanno influito la difficoltà di movimento e l’incertezza economica dei conduttori, aspetti che hanno generato una forte riduzione della domanda rispetto all’offerta, con conseguente inevitabile diminuzione dei prezzi di locazione.
Discorso diverso invece per quanto riguarda le compravendite. Da un lato la situazione economica non favorevole e l’incertezza nel futuro ha ridotto nel breve periodo il numero delle transazioni, dall’altro la presenza della pandemia ha spinto un numero cospicuo di acquirenti verso la ricerca di case più grandi che possano ospitare un numero maggiore di membri della famiglia, o che permettano di avere più stanze a disposizione per svolgere smart working o lezioni scolastiche online. La tendenza é quindi quella di spostarsi verso immobili più vicini alla periferia, dove i prezzi sono minori e gli spazi più grandi.
Un fattore molto importante che non deve essere trascurato consiste nel bisogno delle persone di acquistare casa, bisogno che non ha mai subito un blocco drastico, neppure durante la pandemia.
Analisi a parte merita il settore del turismo e degli immobili ad esso connessi, affittati per brevi periodi. Si tratta di una parte del settore immobiliare ancora in crisi, pr
oprio perché vi è un forte arresto turistico dovuto all’impossibilità di viaggiare liberamente. Nelle grandi città europee molti di questi immobili che prima erano nel mercato short term (brevi periodi) sono stati offerti nel mercato delle locazioni a lungo termine, generando un aumento e conseguente riduzione dei prezzi delle locazioni a lungo termine.
Uffici, tra presente e futuro
In merito all’asset class degli uffici, le attuali tendenze sono da valutare con attenzione e riteniamo essenziale distinguere tra gli effetti a breve e a lungo termine.
Negli ultimi anni la domanda di spazi per uffici nei mercati europei è stata trainata prevalentemente da aziende IT e BPO. Queste aziende affittano aree più grandi di quelle di cui hanno bisogno (in alcuni casi anche il 20-30% in più di spazio), al fine di garantire la loro rapida crescita, Tale tendenza potrebbe in futuro cambiare.
Nel breve termine il trend per il mercato immobiliare d
egli uffici non è sicuramente positivo ed il settore sta soffrendo particolarmente a causa di diversi fattori, tra cui la recessione dell’economia, il conseguente aumento della disoccupazione e le nuove tendenze in tema di spazi ad uso ufficio.
Proprio questo ultimo aspetto ha un’incidenza rilevante su questo tipo di asset class. Molte aziende, infatti, sull’onda dello smart
-working stanno valutando di ridurre i loro requisiti in termini di spazio, con particolare attenzione al taglio dei costi. Queste tendenze avranno come conseguenza quella di esercitare nel breve periodo una pressione al ribasso sulle locazioni ed aumentare gli spazi di uffici disponibili sul mercato.
Una volta che la crisi covid-19 sarà finalmente un ricordo, prevediamo tuttavia che i piani delle aziende possano cambiare nuovamente, con i dipendenti che probabilmente rivalorizzeranno l’importanza di uno spazio da condividere con i colleghi di lavoro.
Casi studio effettuati in passato hanno confermato che la maggior parte dei dipendenti ama lavorare da casa a breve termine per via di fattori quali l’assenza di pendolarismo e la maggiore comodità ma, con il passare del tempo, gli aspetti negativi si iniziano a far sentire, tra cui l’aumento della solitudine, meno creatività, dissipazione della cultura aziendale. Di conseguenza, l’impatto del lavoro da casa sul settore degli uffici potrebbe essere meno drammatico di quanto sta accadendo nel breve periodo.
Una formula che ha già ottenuto successo in periodo pre-pandemia e che sicuramente continuerà il suo trend negli anni a venire è quella degli uffici flessibili (cd. Serviced offices) e degli spazi di Co-working. Tali soluzioni consentono alle start-up con limitate disponibilità economiche di avere una sede fisica a costi ridotti e condivisa con altri operatori. Tale soluzione inizia a piacere anche ad aziende più strutturate e con numero maggiore di dipendenti e potrebbe rappresentare il compromess
o ideale post-covid, quando le aziende potrebbero rivolgersi a soluzioni più flessibili e dinamiche.
Riteniamo quindi che gli uffici rimarranno una componente fondamentale della nostra vita. Tuttavia, sempre più operatori chiedono flessibilità e sta cambiando il modo in cui vengono utilizzati gli spazi di lavoro.
Retail e Logistica, l’avvento dell’e-commerce
Le previsioni iniziali sull’andamento del mercato immobiliare retail sono state capovolte a causa del covid-19 e della brusca frenata che esso ha provocato per questo settore.
Sicuramente questo è uno dei segmenti immobiliari che sono stati maggiormente colpiti dalla pandemia e dalle sue conseguen
ze. Si può affermare infatti che la ripresa della categoria in questione sia ancora molto lenta, proprio perché le chiusure si sono prolungate e alcune ancora sono attive. Il lockdown pesa molto sulle attività commerciali retail, con una conseguente richiesta di riduzione dei canoni di locazione. Ciò rappresenta un cambio di rotta piuttosto drastico, considerando che a fine 2019 le aspettative per il mercato immobiliare in questo settore vedevano gli investimenti in crescita per quanto riguarda gli “high street shops”, ossia il mercato delle vie principali dello shopping.
Parallelamente alla crisi del settore retail, vi è invece sempre maggiore interesse e richiesta per il settore immobiliare della logistica, ovvero quella parte di mercato che si occupa di immobili destinati ad attività di stoccaggio, come per esempio magazzini, ma anche box dove sistemare la merce, prima che venga distribuita ai centri di vendita.
Il proliferare delle attività di e-commerce ha creato una nicchia di mercato per lo stoccaggio, la catalogazione e la spedizione di prodotti. Un trend che era già iniziato nel periodo pre-COVID, a causa della maggiore penetrazione dell’e-commerce in Europa e soprattutto nei Paesi Bassi, in Francia, Nel Regno Unito e in Germania.
La spinta verso metrature sempre più grandi destinati alla logistica di prodotti secondari per la vendita online ha rappresentato un processo graduale che ha costretto anche le piccole realtà ad affrontare aspetti quali il distaccamento delle sedi, il trasporto di beni di qualsiasi tipo ed il remote working.
Senior housing e Co-Living, i settori del futuro?
Alla luce dei cambiamenti che stiamo attraversando, occorre dunque chiedersi quali saranno i settori su cui punterà l’industria del mattone. In prima linea ci sono sicuramente quelli del Senior housing, rivolto agli over 65 ed il settore del Co-living, rivolto invece ai giovani di età compresa tra i 25 e 35 anni.
Per quanto riguarda il Senior housing la dinamica demografica e l’età media della popolazione in aumento sono fattori strettamente correlati alla diffusione di questo tipo di strutture. Tali abitazioni si caratterizzano per l’offerta di servizi comuni e personalizzati di supporto ai residenti e per la presenza di aree comuni che favoriscono la socializzazione. Si tratta quindi di strutture che hanno l’obiettivo di incentivare l’aggregazione e favorire la socialità. Il settore si sta affermando negli ultimi anni in paesi come il Regno Unito, la Francia e la Germania e riteniamo possa continuare a crescere. Discorso simile per il settore del Co-living, rivolto invece ai più giovani. Si tratta di residenze dove giovani professionisti possono condividere la vita di tutti i giorni in strutture che offrono spazi, zone comuni ed attività per favorire la socializzazione. Un modello quindi in ascesa tra le varie fasce di età della popolazione e destinato a ricreare quello spirito di comunità oggi ancor più ambito dopo mesi di solitudine forzata.
Marco Fasanella, Avvocato LLM, Founder&Director of Habitat Investments Ltd.
Real Estate Investments and Development
