31 Mag La riforma del Leasehold diventa legge: così cambia il sistema di proprietà immobiliare in Inghilterra e Galles
Il governo del Regno Unito ha compiuto un passo molto importante nella trasformazione del panorama della proprietà immobiliare con l’emanazione del Leasehold and Freehold Reform Act 2024. Questa legislazione segna un cambiamento epocale nel sistema delle proprietà immobiliari, offrendo maggiori diritti, trasparenza e protezione per milioni di proprietari di case in Inghilterra e Galles. L’approvazione di questa legge è il culmine di anni di lobbying, ricerca e sforzi legislativi volti ad affrontare i problemi di lunga data del sistema del leasehold.
Prospettiva storica sulla riforma del Leasehold
Il sistema di leasehold, profondamente radicato nel diritto immobiliare dell’Inghilterra e del Galles, è stato fonte di controversie e frustrazioni per molti proprietari immobiliari. Tradizionalmente, la proprietà in leasehold prevedeva l’acquisto di un immobile per un periodo specifico, tipicamente 99 o 125 anni, dopo il quale la proprietà tornava al freeholder. Questo sistema spesso metteva i leaseholder in una posizione di svantaggio, sottoponendoli a ground rent, service charge e altre “tasse” imposte dai freeholder. Col tempo, questi oneri sono diventati sempre più gravosi e quindi l’esigenza di una riforma è diventata sempre più impellente.
Il percorso verso il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 è iniziato con una serie di sforzi legislativi negli ultimi anni. Il Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 è stato un precursore significativo, poiché ha eliminato i ground rent per i nuovi lease e ha posto le basi per riforme più ampie. Questa legge faceva parte di una più ampia iniziativa governativa per promuovere equità e trasparenza per i leaseholder, rispondendo alle raccomandazioni della Law Commission e ad estese consultazioni pubbliche.
Le principali disposizioni della Legge di riforma del 2024
Il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 introduce una serie di misure volte a migliorare i diritti e le protezioni dei leaseholder. Vediamo più in dettaglio alcune nuove disposizioni.
Cosa accadrà alla durata dei Lease?
La legge aumenta il termine standard di estensione del lease a 990 anni per houses e flats, migliorando significativamente la certezza della durata per i leaseholder. Questa disposizione elimina la necessità di estensioni ripetute del lease e dei relativi costi, fornendo stabilità a lungo termine per i proprietari di case.
Cosa prevede la riforma del 2004 relativamente al Ground Rent?
Il ground rent per i lease estesi è ridotto a un “peppercorn” (sostanzialmente pari a zero), riducendo ulteriormente gli oneri finanziari per i leaseholder. Questo cambiamento assicura che i leaseholder non siano soggetti a ground rent crescenti che possono rendere le proprietà meno accessibili con il passare degli anni.
Cosa accadrà al c.d. Marriage Value?
Il marriage value, un premio pagato quando la durata di un lease è inferiore agli 80 anni, sarà abolito. E questo semplifica il processo e riduce i costi per i leaseholder. Questo cambiamento è particolarmente vantaggioso per chi ha lease prossimi alla scadenza, che precedentemente affrontavano costi esponenzialmente più elevati per estendere i lease.
Se acquisto un immobile in Leasehold dovrò ancora aspettare 2 anni per poter iniziare il processo di Lease extension?
Non più. I nuovi leaseholder non devono più aspettare due anni – dopo l’acquisto di un immobile – prima di poter estendere il lease o acquistare il freehold. Questa idoneità immediata migliora la sicurezza e i diritti di proprietà fin dall’inizio, offrendo maggiore flessibilità e tranquillità.
Cosa prevede la riforma relativamente al service charge?
La legge impone una maggiore trasparenza nelle spese condominiali (service charge), richiedendo ai freeholder e ai managing agents di fornire fatture standardizzate e dettagliate. Questa trasparenza permette ai leaseholder di esaminare e contestare più efficacemente le spese irragionevoli, promuovendo equità e responsabilità.
In che modo la riforma apporta modifiche alla disciplina dei rapporti Landlord/Tenant?
E’ previsto un maggiore accesso ai sistemi di ricorso permette ai leaseholder di contestare le pratiche scorrette dei freeholder e dei managing agents (gli amministratori di condominio). Inoltre, la presunzione che i leaseholder debbano coprire i costi legali dei freeholder nelle controversie viene eliminata, riducendo i deterrenti finanziari che hanno spesso un impatto molto significativo sulla tutela dei diritti.
Quali sono le modifiche relative ai leasehold per le nuove Houses?
La legge vieta la vendita di nuove case (intese come palazzi cielo-terra) in leasehold, tranne in circostanze eccezionali. Questa misura assicura che le nuove case in Inghilterra e Galles siano vendute in forma di freehold sin dall’inizio, semplificando la proprietà e riducendo complicazioni future
Impatto della riforma e implementazione
Il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 è destinato a rivoluzionare la proprietà immobiliare per milioni di persone, rendendo più facile, economico ed equo gestire e possedere proprietà in leasehold. Le disposizioni della legge saranno implementate in fasi, con l’entrata in vigore completa prevista per il 2025-2026.
Questa legislazione rappresenta un approccio globale per affrontare i problemi di lunga data del sistema di leasehold. Si allinea con gli sforzi più ampi del governo per rivitalizzare il regime di commonhold e regolare i managing agents delle proprietà al fine di proteggere sia i leaseholder che i freeholder stessi.
Sfide e considerazioni future
Sebbene la legge porti benefici sostanziali, ci sono aree che necessitano ancora di attenzione. Ad esempio, i costi esatti (o meglio, i criteri di determinazione) per stabilire i prezzi di estensione del lease e di acquisto del freehold devono ancora essere stabiliti, il che potrebbe influenzare l’accessibilità di questi processi. Questa incertezza significa che alcuni leaseholder potrebbero affrontare costi più elevati a seconda delle future determinazioni di tali costi. Inoltre, alcuni critici sostengono che la legge non affronta completamente i problemi legati al regime di commonhold e alla regolamentazione dei managing agents.
Il governo si è impegnato a continuare le consultazioni e a potenziali future modifiche per affrontare questi e altri problemi emergenti. Questo impegno assicura che il processo di riforma rimanga dinamico e risponda alle esigenze dei proprietari di case, permettendo miglioramenti continui e adattamenti alle nuove sfide.
Conclusione
Il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 segna un momento cruciale nel diritto immobiliare di Inghilterra e Galles, offrendo diritti maggiori e protezioni più incisive per i leaseholder. Affrontando questioni chiave come i termini di estensione del lease, il ground rent e la trasparenza delle spese condominiali, la legge fornisce una solida base per un sistema di proprietà immobiliare più equo e sostenibile per le sfide future del mercato immobiliare del Regno Unito.
Con il progresso dell’implementazione, i proprietari di case possono aspettarsi un sistema di leasehold più sicuro e trasparente che soddisfi meglio le loro esigenze.
Per informazioni più dettagliate sul Leasehold and Freehold Reform Act 2024 e le sue implicazioni, visitare il sito web del Parlamento (Parliament UK).
Francesco Fasanella MRICS
